• 【房地產】雖然晚到,但未缺席

    謝皓宇 2022-05-24 15:00:00

    房貸利率自基準利率切換為LPR后,僅下調3次,下調頻率明顯低于1年LPR。自2019年房貸利率開始跟蹤LPR執行、且在2020年可以轉化為LPR之后,與房貸最為相關的5年LPR僅下調3次,再考慮到部分居民并未在2020年4月下調LPR之前做變更,實際享受LPR下調的次數僅2次,也即2022年這兩次,共計20bp。5年LPR的下調頻率和幅度均遠低于1年LPR,展現出過往對房貸的審慎原則。


    自2022年以來,由于樓市的持續下行,各地均松綁了相關政策,但利率下調并未跟上,本次下調15bp,一定程度上改善了繼續下調的預期。行政手段的放松自2022年以來有全面爆發的態勢,但仍然沒有帶來樓市的改善,主要原因在于貨幣政策的支持,無論是房企端還是居民端。對房企來說,需要提高貨幣政策中對貸款規模的支持,而對居民需要提高對貸款利率的支持。本次降息,能夠一定程度改善當前的下行局面。


    相比于過往基準利率時候降息一次為25bp,當前平均每次調降10bp和本次調降15bp,均弱于過往單次降息,因此,為應對當前的下行,預計還有更大力度的下調。按照1次調降10bp來計算,則需要2.5次調降才相當于過往的一次調降。再參考前次出臺文件,允許首套房貸款利率最低可以按照LPR-20bp執行,相比于過往最低為基準利率打7折執行,仍然有較高的限制,因此,還需要更大力度的下調,來對沖當前樓市的下行。


    過往需要2-3次調降,相當于50-75bp的下調,在配合其他政策下,能夠帶來樓市的改善,考慮當前疫情的影響,預計需要不低于此前的力度,政策方向仍然寬松。在同時放松房企融資和居民利率的情況下,大約2次降息之后能夠看到樓市有改觀,若有3次及以上,能夠看到明顯改善。當前累積下調20bp,且房企端政策仍然較為謹慎,再疊加疫情帶來的擾動,預計需要不低于此前的力度。我們繼續推薦二線央國企,受益中交地產、建發股份,參考前期發布的深度報告,有擴散跡象,同時,寬貨幣兌現之后,結構性資產荒也將出現,推薦金融街,受益中新集團、中國國貿等,并持續推薦一線央國企,推薦保利發展、招商蛇口、萬科A等。


    風險提示:政府重新放開前融、再走土地金融模式。

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